Vender una vivienda puede generar impuesto de ganancia ocasional del 15 % sobre la utilidad si el inmueble se poseyó dos años o más, o impuesto de renta a la tarifa ordinaria si se poseyó menos. La exención de 5.000 UVT para la vivienda de habitación es la herramienta que más reduce la factura, pero exige cumplir requisitos formales.
Cómo se determina la utilidad gravable
Utilidad = precio de venta − costo fiscal. El costo fiscal no es solo lo que pagaste: incluye las mejoras y contribuciones por valorización debidamente soportadas, y puede reajustarse fiscalmente según el artículo 70 del Estatuto Tributario.
- Posesión de 2 años o más: ganancia ocasional al 15 %.
- Posesión inferior a 2 años: renta líquida ordinaria, gravada con la tarifa progresiva del artículo 241.
- Exención de las primeras 5.000 UVT de la utilidad en la venta de la casa o apartamento de habitación, si los recursos se destinan a comprar otra vivienda, abonar al crédito hipotecario o depositarse en una cuenta AFC.
- El notario retiene el 1 % del valor de la venta como anticipo cuando el vendedor es persona natural.
Ejemplo
Venta por $500.000.000 de un inmueble con costo fiscal de $320.000.000 poseído seis años: la utilidad es $180.000.000. Si era la vivienda de habitación y se cumple el requisito de destinación, se resta la exención de 5.000 UVT y el 15 % se aplica solo sobre el excedente.
Si el inmueble era un apartamento de inversión y no de habitación, no aplica la exención: el impuesto sería el 15 % de los $180.000.000, es decir $27.000.000, contra el cual se descuenta la retención del 1 % practicada por el notario ($5.000.000).
Para completar este cálculo suelen consultarse también nuestra calculadora de ganancia ocasional, nuestra calculadora de gastos notariales y nuestra calculadora de impuesto predial.
Marco normativo
Artículos 300 a 311-1 del Estatuto Tributario (ganancia ocasional en enajenación de activos y exención de vivienda de habitación), artículos 69 y 70 (costo fiscal y reajuste), artículo 398 (retención del 1 %) y Ley 2277 de 2022 para la tarifa del 15 %.
Este cálculo forma parte de la categoría Vivienda y crédito hipotecario de nuestras calculadoras colombianas.