Un crédito de vivienda en Colombia puede pactarse en pesos o en UVR, con cuota fija o con abono constante a capital. La cuota mensual no solo depende de la tasa: el plazo, el sistema de amortización y los seguros obligatorios cambian el resultado y el total de intereses que pagarás.
Cómo se calcula la cuota
Con cuota fija en pesos se usa la fórmula de anualidades: cuota = P × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), donde P es el monto del crédito, i la tasa efectiva mensual y n el número de meses.
Las tasas se publican como efectivas anuales; para pasar a mensual se usa i = (1 + EA)^(1/12) − 1, no una simple división por 12.
- Financiación máxima: 70 % del valor del inmueble en vivienda no VIS y 80 % en VIS, por lo que necesitas una cuota inicial del 20 % al 30 %.
- La cuota (incluidos seguros) no debe superar el 30 % del ingreso mensual del hogar, límite habitual de los bancos.
- Seguros obligatorios: vida deudor e incendio y terremoto, que se suman a la cuota mensual.
- En créditos en UVR la cuota en pesos sube con la inflación, aunque la tasa real permanezca fija.
Ejemplo con un crédito de $200.000.000
Con una tasa del 12 % efectivo anual (≈0,949 % mensual) a 20 años (240 meses), la cuota ronda los $2.150.000 sin seguros. El total pagado supera los $515 millones, de los cuales más de $315 millones son intereses.
Con el mismo crédito a 15 años, la cuota sube a cerca de $2.380.000 pero los intereses totales bajan más de $80 millones: acortar plazo es la palanca más eficaz para reducir el costo.
Con esa cuota, el ingreso familiar exigido por el banco estaría alrededor de $7,2 millones mensuales.
Para completar este cálculo suelen consultarse también nuestra calculadora de gastos notariales, nuestra calculadora de impuesto predial y nuestra calculadora de impuesto por venta de vivienda.
Beneficios tributarios y costos adicionales
Los intereses del crédito de vivienda son deducibles en la retención en la fuente y en la declaración de renta, hasta 100 UVT mensuales (1.200 UVT anuales). El certificado anual del banco es el soporte.
Además de la cuota, presupuesta los gastos de escrituración y registro (que puedes estimar con nuestra calculadora de gastos notariales), el estudio de títulos y el avalúo, además del impuesto predial anual.
Marco normativo
Ley 546 de 1999 (sistema de financiación de vivienda de largo plazo y UVR), Decreto 145 de 2000 y circulares de la Superintendencia Financiera sobre tasas máximas de vivienda; artículo 119 del Estatuto Tributario para la deducción de intereses.
Este cálculo forma parte de la categoría Vivienda y crédito hipotecario de nuestras calculadoras colombianas.