¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
La práctica totalidad de hipotecas en España usa el sistema francés de amortización: cuota constante a lo largo de toda la vida del préstamo (mientras no varíe el tipo), pero con una composición interna que va cambiando. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; con el paso de los años, esa parte se reduce y crece la amortización de capital.
La fórmula matemática es c = C · i / (1 − (1 + i)−n), donde C es el capital prestado, i el tipo de interés mensual y n el número total de mensualidades.
Tipos de hipoteca en España
- Hipoteca fija: el tipo no cambia durante toda la vida del préstamo. Cuota previsible, ideal en escenarios de subida de tipos.
- Hipoteca variable: se revisa periódicamente (normalmente anual o semestral) según el Euríbor más un diferencial. Más arriesgada pero potencialmente más barata si los tipos bajan.
- Hipoteca mixta: tipo fijo los primeros años (3-15) y variable el resto. Compromiso entre estabilidad inicial y flexibilidad posterior.
Gastos asociados a la firma
Desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, la mayoría de gastos los paga el banco. Al cliente le corresponde únicamente la tasación (300-500 €) y, opcionalmente, la copia simple de la escritura. La provisión total para gastos al comprar vivienda suele ser del 10-12% del precio, sumando ITP/IVA, notaría, registro y gestoría.
Amortización anticipada: cuota o plazo
- Reducir cuota: baja el pago mensual, libera flujo de caja. Útil ante bajada de ingresos.
- Reducir plazo: mantiene la cuota, pero ahorra muchos más intereses totales a largo plazo.
- Comisiones máximas por la Ley 5/2019: 0,15% los 5 primeros años (variable) o 2%/1,5% según tramo (fija).
Si estás comprando vivienda, mira también nuestra calculadora de cuota mensual de hipoteca, nuestra calculadora de gastos de compraventa, nuestra calculadora de ITP, nuestra calculadora de alquilar o comprar y nuestra calculadora de IBI.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés puro. La TAE incluye comisiones, vinculaciones y gastos, por lo que refleja el coste real. Compara siempre por TAE.
¿Cuánto financian los bancos?
En vivienda habitual hasta el 80% del menor valor entre tasación y compra. El resto y los gastos (10-12%) los aporta el comprador.
¿Conviene amortizar anticipadamente?
Sí, si el tipo de tu hipoteca supera la rentabilidad neta esperada de invertir ese dinero. Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota libera flujo.
¿Qué pasa si subo el sueldo y quiero ampliar la hipoteca?
Puedes novar la hipoteca (modificar plazo, capital o tipo) o subrogarla a otra entidad. Ambas tienen costes regulados.