En Chile, los créditos hipotecarios se pactan en UF y se pagan en pesos según el valor de la UF del día. Esto significa que el dividendo en pesos sube con la inflación, aunque la deuda en UF disminuya según la tabla de amortización pactada.
Cómo se calcula el dividendo
El dividendo se obtiene con la fórmula de amortización francesa: cuota = monto × i / (1 − (1+i)^−n), donde i es la tasa mensual (tasa anual en UF dividida por 12) y n el número de cuotas.
Ejemplo: propiedad de 4.000 UF con pie del 20 % (800 UF) y crédito de 3.200 UF a 25 años con tasa del 4,5 % anual. La tasa mensual es 0,375 % y el número de cuotas 300, lo que da un dividendo aproximado de 17,8 UF mensuales. Con una UF cercana a $39.000, el dividendo ronda los $694.000.
A ese dividendo hay que sumar el seguro de desgravamen y el seguro de incendio y sismo, que en conjunto suelen agregar entre un 3 % y un 6 % al pago mensual.
Renta necesaria y pie
Los bancos exigen que el dividendo no supere aproximadamente el 25 % a 30 % de la renta líquida del grupo familiar. Para el ejemplo anterior se necesitaría una renta líquida cercana a $2.300.000 - $2.800.000.
El pie mínimo habitual va del 10 % al 20 % del valor de la propiedad para vivienda con subsidio o primera vivienda, y sube al 30 % o más en segunda vivienda e inversión. A mayor pie, menor tasa suele ofrecer el banco.
Para completar este cálculo suelen consultarse también nuestra calculadora de gastos notariales, nuestra calculadora de impuesto de timbres y nuestra calculadora de contribuciones.
Costos adicionales de la operación
- Impuesto de timbres y estampillas: 0,8 % sobre el monto del crédito, con exención total para la vivienda DFL 2 adquirida con subsidio y rebajas en ciertos casos.
- Gastos notariales, inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y estudio de títulos: en conjunto suelen representar entre el 1 % y el 2 % del valor de la propiedad.
- Tasación comercial de la propiedad, exigida por el banco.
- Contribuciones anuales si el avalúo fiscal supera el monto exento.
Beneficio tributario
El artículo 55 bis de la Ley de la Renta permite rebajar de la base imponible los intereses efectivamente pagados en el año por créditos hipotecarios destinados a adquirir o construir una vivienda, con tope de 8 UTA. El beneficio se reduce progresivamente en rentas medias y desaparece en las rentas más altas, y solo puede usarse respecto de una vivienda.
Este cálculo forma parte de la categoría Vivienda y crédito hipotecario de nuestras calculadoras chilenas.