Los gastos operacionales de la compra de una vivienda son los costos de cierre que no forman parte del precio: notaría, Conservador de Bienes Raíces, tasación, estudio de títulos, redacción de escritura e Impuesto de Timbres cuando hay crédito. En Chile suelen representar entre el 2 % y el 3 % del valor de la propiedad y, en la práctica, muchos compradores los descubren tarde.
Los conceptos que integran el cierre
Un desglose típico de una compra con crédito hipotecario incluye:
- Tasación de la propiedad exigida por el banco: entre 2 y 4 UF aproximadamente.
- Estudio de títulos y redacción de escritura: normalmente entre 4 y 8 UF, según el abogado o el banco.
- Notaría: aranceles por la escritura de compraventa y la de mutuo hipotecario, proporcionales al monto de la operación.
- Conservador de Bienes Raíces: inscripción del dominio y de la hipoteca, calculada como porcentaje del precio con un tope legal.
- Impuesto de Timbres: 0,8 % del monto del crédito, salvo exención por vivienda DFL 2 o refinanciamiento.
Ejemplo con una vivienda de UF 4.000
Con un pie del 20 % y un crédito de UF 3.200, los gastos suelen distribuirse así: tasación 3 UF, estudio de títulos y escritura 6 UF, notaría cerca de 8 UF, Conservador alrededor de 10 UF e Impuesto de Timbres 25,6 UF (0,8 % de UF 3.200).
El total ronda las 52 UF, es decir cerca de $2.100.000 con una UF de $40.500: aproximadamente un 1,3 % del valor de la propiedad, que sube si la vivienda no está acogida al DFL 2 o si el banco cobra comisiones adicionales.
Para completar este cálculo suelen consultarse también nuestra calculadora de crédito hipotecario, nuestra calculadora de impuesto de timbres y nuestra calculadora de contribuciones.
Cómo reducir los gastos
Compara los gastos operacionales entre bancos: no son iguales y algunos los financian dentro del crédito. Verifica si la vivienda está acogida al DFL 2, porque puede quedar exenta del Impuesto de Timbres. Si estás refinanciando, invoca el artículo 24 N°17 del DL 3.475 para no volver a pagar el impuesto sobre el capital ya gravado.
Pide siempre la Hoja Resumen del crédito y el detalle de gastos operacionales por escrito antes de firmar la escritura.
Consideraciones legales
La compraventa de inmuebles debe constar en escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces para transferir el dominio (artículos 686 y siguientes del Código Civil). Mientras no se inscriba, el comprador no es dueño, aunque haya pagado el precio.
Este cálculo forma parte de la categoría Vivienda y crédito hipotecario de nuestras calculadoras chilenas.