Comprar vivienda implica costos de cierre que no forman parte del precio ni del crédito: escrituración, impuesto de registro, derechos de beneficencia y estudio de títulos. En Colombia suelen representar entre el 2 % y el 4 % del valor del inmueble, y se reparten por costumbre entre comprador y vendedor.
Qué se paga y quién lo paga
- Derechos notariales: alrededor del 0,3 % del valor de la escritura, que por costumbre se divide en partes iguales entre comprador y vendedor.
- Impuesto de registro: entre el 0,5 % y el 1 % del valor del acto según el departamento; lo paga habitualmente el comprador.
- Derechos de registro en la Oficina de Instrumentos Públicos: tarifa adicional sobre el valor del acto.
- Retención en la fuente por la venta: 1 % del valor de la venta a cargo del vendedor, recaudada por el notario.
- Costos accesorios: copias, autenticaciones, IVA sobre los derechos notariales, estudio de títulos y avalúo si hay crédito.
Ejemplo con un inmueble de $300.000.000
Derechos notariales aproximados: $900.000 más IVA, de los cuales el comprador asume la mitad. Impuesto de registro al 1 %: $3.000.000. Derechos de registro: alrededor de $1.500.000.
El comprador pagaría en total cerca de $5 millones, mientras el vendedor asume su mitad de la notaría y la retención del 1 % ($3.000.000) que se descuenta del impuesto de renta del año.
Si hay hipoteca, se suman los gastos de constitución del gravamen y su registro, que dependen del monto del crédito y no del valor del inmueble.
Para completar este cálculo suelen consultarse también nuestra calculadora de crédito hipotecario, nuestra calculadora de impuesto predial y nuestra calculadora de impuesto por venta de vivienda.
Marco normativo
Decreto 1069 de 2015 y las resoluciones anuales de la Superintendencia de Notariado y Registro que fijan las tarifas notariales; Ley 223 de 1995 para el impuesto de registro (con tarifas departamentales); Estatuto Tributario, artículo 398, para la retención del 1 % en la enajenación de inmuebles por personas naturales.
Este cálculo forma parte de la categoría Vivienda y crédito hipotecario de nuestras calculadoras colombianas.