Desde la reforma de la Ley 20.780, la ganancia obtenida al vender una vivienda puede quedar afecta a impuesto. Existe una exención de por vida de 8.000 UF por contribuyente persona natural: bajo ese monto acumulado la ganancia es ingreso no renta, y sobre él se puede optar por un impuesto único y sustitutivo del 10 % o incorporar la ganancia al Global Complementario.
Cómo se determina la ganancia
La ganancia es el precio de venta menos el costo tributario. El costo tributario es el valor de adquisición reajustado por IPC, al que se suman las mejoras que hayan aumentado el valor del inmueble y estén declaradas ante el SII.
Para inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004 rigen reglas especiales de la Ley 20.780, y en ciertos casos puede usarse el avalúo fiscal o una tasación al 29 de septiembre de 2014 como valor de costo.
Ejemplo con una venta con utilidad
Un contribuyente compró en UF 3.000 y vende en UF 5.000: la ganancia es UF 2.000. Como no ha usado antes su exención, los UF 2.000 quedan cubiertos por el límite de 8.000 UF y no paga impuesto, pero debe declarar la operación.
Si años después vende otra propiedad con una ganancia de UF 7.000, solo UF 6.000 quedan exentos (le restaban 6.000 de su tope) y sobre UF 1.000 debe tributar: con el impuesto único del 10 % pagaría UF 100, cerca de $4.050.000 con una UF de $40.500.
Para completar este cálculo suelen consultarse también nuestra calculadora de Global Complementario, nuestra calculadora de crédito hipotecario y nuestra calculadora de contribuciones.
Requisitos y casos excluidos
No toda venta accede al tratamiento favorable:
- El vendedor debe ser persona natural con domicilio o residencia en Chile y no habitual en la venta de inmuebles.
- La operación no debe realizarse con partes relacionadas (sociedades en que participe, cónyuge, familiares dentro del grado que fija la ley).
- Las viviendas acogidas al DFL 2 mantienen beneficios propios, sujetos al límite de dos viviendas por persona natural establecido por la Ley 20.455.
- Las empresas y quienes venden habitualmente tributan con el régimen general de Primera Categoría, sin exención.
Base normativa
Artículo 17 N°8 letra b) del DL 824, con las modificaciones de las leyes 20.780 y 20.899. El SII exige informar la operación en la declaración anual y el notario remite la información de la escritura, por lo que la venta siempre queda registrada.
Este cálculo forma parte de la categoría Vivienda y crédito hipotecario de nuestras calculadoras chilenas.