¿Qué es la plusvalía municipal?
Es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo municipal que grava el aumento de valor del suelo urbano entre la compra y la venta. Lo gestiona el ayuntamiento donde está el inmueble y los tipos varían entre el 15 % y el 30 % según cada municipio.
Quién paga y en qué plazo
- Compraventa: paga el vendedor (transmitente).
- Herencia o donación: paga quien recibe el inmueble.
- Plazo en compraventa: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Plazo en herencia: 6 meses, prorrogables otros 6 a petición.
Dos métodos de cálculo (elige el más bajo)
Tras la reforma del Real Decreto-Ley 26/2021, tienes derecho a elegir el método que te resulte más barato:
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente (según años de tenencia) × tipo impositivo municipal.
- Método real (plusvalía real): (precio venta − precio compra) × % del suelo sobre el valor catastral total × tipo impositivo.
Cuándo NO se paga plusvalía
- Venta a pérdidas (precio venta < precio compra, demostrable con escrituras).
- Daciones en pago de la vivienda habitual (exención objetiva).
- Aportaciones a la sociedad de gananciales entre cónyuges.
- Transmisiones entre cónyuges por divorcio o nulidad.
- Bienes y derechos protegidos (Patrimonio Histórico, en ciertos casos).
Vender en verano: aspectos prácticos
El verano concentra una parte importante de las compraventas residenciales en España. Si firmas la escritura en julio o agosto, recuerda:
- Los 30 días hábiles para liquidar la plusvalía no se interrumpen en agosto en la mayoría de ayuntamientos (aunque algunos sí). Verifica calendario local.
- La ganancia patrimonial tributará en la Renta del año siguiente (Modelo 100 en abril-junio).
- Si la vivienda era tu residencia habitual y reinviertes en otra en máximo 2 años, la ganancia queda exenta en IRPF (no en plusvalía municipal).
- Conserva todas las facturas de reformas y gastos: aumentan el valor de adquisición a efectos de IRPF.
Otros impuestos al comprar o vender vivienda nuestra calculadora de plusvalía municipal, nuestra calculadora de gastos de compraventa, nuestra calculadora de ITP y nuestra calculadora de IBI.
Preguntas frecuentes
¿Puedo recuperar la plusvalía si vendí a pérdidas hace años?
Solo si la liquidación no es firme (4 años desde el pago, salvo que ya fuera recurrida). Las liquidaciones firmes anteriores a la sentencia del TC de 2021 no se devuelven automáticamente.
¿Qué pasa si no presento la plusvalía en plazo?
El ayuntamiento puede aplicar recargos del 5 % al 20 % e intereses de demora. Si te requieren formalmente, la sanción mínima es del 50 % de la cuota.
¿La plusvalía se paga en garaje y trastero?
Sí, si se transmiten como fincas independientes con valor catastral propio. Si van vinculados a la vivienda en una misma escritura, se incluyen en el cálculo conjunto.