¿Qué es la plusvalía municipal (IIVTNU)?
La plusvalía municipal, técnicamente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava la revalorización del suelo urbano puesta de manifiesto al transmitir un inmueble por venta, donación o herencia. Lo gestionan los ayuntamientos y se regula en los arts. 104 a 110 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales (RDLeg. 2/2004).
Tras la STC 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, el impuesto solo se paga si hay incremento real del valor del suelo entre compra y venta. Si se vende a pérdida, no existe hecho imponible y no hay que pagar (aunque sí declarar).
Los dos métodos de cálculo a elegir
- Método objetivo (estimación): se aplica un coeficiente legal (entre 0,08 y 0,45 según años de tenencia, actualizado por orden ministerial) al valor catastral del suelo. Sobre la base resultante se aplica el tipo municipal (máximo 30 %).
- Método real (plusvalía efectiva): se calcula la diferencia entre valor de venta y valor de adquisición, atribuyendo al suelo la proporción que represente sobre el valor catastral total. Si esa plusvalía real es menor que la objetiva, se usa la real.
- El contribuyente puede optar por el método más favorable, normalmente comparando ambos y eligiendo el que produce menor cuota.
Casos especiales y exenciones
- Herencia y donaciones: el sujeto pasivo es el adquirente (heredero o donatario). Plazo de declaración: 6 meses (herencia) o 30 días hábiles (donación y venta).
- Vivienda habitual del causante heredada por cónyuge o hijos: bonificación de hasta el 95 % según ordenanza municipal.
- Dación en pago de vivienda habitual al banco: exenta cuando no se dispone de otros bienes para saldar la deuda (Ley 18/2014).
- Ventas a pérdida: no se devenga el impuesto, pero hay que presentar autoliquidación o declaración acreditando la inexistencia de incremento.
Al vender o heredar vivienda calcula también nuestra calculadora de IBI, nuestra calculadora de ITP, nuestra calculadora de impuesto de sucesiones y nuestra calculadora de gastos de compraventa.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía al vender un piso?
El vendedor. En herencias o donaciones, el adquirente (heredero o donatario).
¿Y si vendo perdiendo dinero?
No se paga plusvalía, pero igualmente hay que declararla al ayuntamiento aportando escrituras de compra y venta como prueba de la inexistencia de incremento.
¿Cuál es el plazo para pagar?
30 días hábiles desde la firma en compraventa y donación. 6 meses en herencia (prorrogable otros 6 meses si se solicita en los primeros 5).
¿Puedo elegir el método de cálculo?
Sí. La ley permite optar por el método objetivo o el real, lo que más interese al contribuyente. Conviene comparar ambos antes de presentar la autoliquidación.