¿Cuáles son los gastos de comprar una vivienda en España?
Comprar una vivienda en España supone, además del precio, una partida de gastos adicionales del 10% al 12% del valor de compra. Esta cifra incluye impuestos (ITP o IVA+AJD), notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. Es un dinero que debes aportar de tu bolsillo, ya que los bancos solo financian sobre el valor de tasación de la vivienda, no sobre estos extras.
Para una vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid, los gastos rondan los 16.000-18.000 € (ITP 6% = 12.000 € + notaría 900 € + registro 500 € + gestoría 400 € + tasación 400 €). Para obra nueva, el IVA del 10% más AJD del 1,5% suponen 23.000 € adicionales en impuestos, frente al ITP de la usada.
Desglose 2026
- Segunda mano: ITP del 6% al 11% según CCAA.
- Obra nueva: IVA 10% + AJD 0,5%-1,5% según CCAA.
- Notaría: 600-1.200 € según precio (arancel RD 1426/1989).
- Registro: 400-700 € (arancel RD 1427/1989).
- Gestoría: 300-500 € (opcional sin hipoteca).
- Tasación: 300-600 € si hay hipoteca (la paga el comprador desde la Ley 5/2019).
- Resto de gastos de hipoteca (notaría, registro, gestoría, AJD): los asume el banco.
Cómo usar el resultado antes de firmar
Separa el presupuesto en tres bloques: entrada, impuestos y gastos de formalización. Pide una provisión de fondos desglosada al banco o a la gestoría y compárala con la estimación. Comprueba especialmente el tipo de ITP de tu comunidad, las posibles bonificaciones por edad, discapacidad o vivienda habitual y si el precio declarado queda por debajo del valor de referencia de Catastro, porque Hacienda puede liquidar el impuesto sobre este último.
En obra nueva confirma si el precio incluye IVA y recuerda que el AJD se calcula sobre la escritura de compraventa. Si hay hipoteca, desde la Ley 5/2019 el banco asume notaría, registro, gestoría y AJD del préstamo; el comprador conserva la tasación y los gastos de la propia compraventa. No mezcles ambas escrituras al revisar la factura final.
Para profundizar en cada partida, consulta también nuestra calculadora de ITP, nuestra calculadora de hipoteca, nuestra calculadora de aranceles de notaría, nuestra calculadora de IBI y nuestra calculadora de plusvalía municipal.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero ahorrado necesito para comprar piso?
Como regla general, el 30% del precio de compra: 20% de entrada (el banco financia hasta el 80% del valor de tasación) más un 10-12% de gastos. Para 200.000 €, unos 60.000 €.
¿Sale más caro segunda mano u obra nueva?
En la mayoría de comunidades, la obra nueva tiene una carga fiscal mayor (IVA 10% + AJD 1-1,5%) que la segunda mano (ITP 6-7% en CCAA bajas). En Cataluña o Valencia, donde el ITP llega al 10-11%, la diferencia se reduce o invierte.
¿Puedo deducir los gastos de compra en el IRPF?
No directamente. Pero sumados al precio de compra forman parte del valor de adquisición al vender la vivienda, lo que reduce la ganancia patrimonial sujeta a IRPF.