Cuota Mensual de Hipoteca 2026
Simula cuánto pagarás al mes de hipoteca según el capital solicitado, el plazo de amortización y el tipo de interés. Sistema francés (cuota constante).
Aviso importante: esta calculadora ofrece una estimación orientativa basada en la normativa vigente. No constituye asesoramiento fiscal, laboral ni jurídico profesional. Para decisiones con impacto económico relevante, consulta a un asesor colegiado.
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¿Cómo calcular la cuota de una hipoteca?
La cuota mensual de una hipoteca se calcula mediante la fórmula de amortización francesa, que es el sistema más utilizado en España. Esta fórmula tiene en cuenta tres variables principales:
- Capital: El importe total del préstamo
- Tipo de interés: El porcentaje anual que cobra el banco
- Plazo: El número de años para devolver el préstamo
Tipos de hipoteca en España
Hipoteca a tipo fijo
La cuota se mantiene constante durante toda la vida del préstamo. Ofrece seguridad pero suele tener un tipo inicial más alto.
Hipoteca a tipo variable
La cuota varía según el Euríbor. Puede ser más barata al principio, pero conlleva riesgo de subidas.
Hipoteca mixta
Combina ambos sistemas: tipo fijo durante los primeros años y variable después.
Gastos adicionales de una hipoteca
Además de la cuota mensual, una hipoteca conlleva otros gastos:
- Tasación: 250€ - 500€
- Notaría: Variable según el importe
- Registro: Variable según el importe
- Gestoría: 300€ - 500€ (aproximado)
- Seguros: Hogar (obligatorio) y vida (recomendado)
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los bancos asumen la mayoría de estos gastos, excepto la tasación.
¿Qué es el sistema de amortización francés?
El sistema de amortización francés es el método más utilizado en España para el cálculo de hipotecas. Sus características principales son:
- Cuota constante: Pagas siempre la misma cantidad mensual
- Intereses decrecientes: Al principio pagas más intereses
- Capital creciente: Con el tiempo amortizas más capital
Este sistema beneficia al banco en los primeros años, ya que cobra la mayor parte de los intereses al inicio. Por eso, una amortización anticipada en los primeros años puede ahorrarte mucho dinero en intereses.
Requisitos para solicitar una hipoteca en España
Para obtener una hipoteca en España, los bancos evalúan varios factores:
📋 Documentación necesaria
- DNI/NIE en vigor
- Últimas 3 nóminas y declaración de la Renta
- Contrato de trabajo
- Vida laboral actualizada
- Extractos bancarios de los últimos meses
💰 Requisitos económicos
- Antigüedad laboral mínima de 6-12 meses
- Ingresos estables y demostrables
- Ratio de endeudamiento inferior al 35%
- Ahorros del 20-30% del valor de la vivienda
- Buen historial crediticio (sin impagos)
Consejos para conseguir una mejor hipoteca
1. Compara diferentes ofertas
Solicita ofertas vinculantes a varios bancos. La diferencia de 0.5% en el tipo de interés puede suponer miles de euros a lo largo de la hipoteca.
2. Negocia las condiciones
Todo es negociable: el diferencial, las comisiones, los productos vinculados. No aceptes la primera oferta.
3. Cuidado con la vinculación
Los bancos ofrecen mejores condiciones si contratas seguros o domicilias la nómina. Calcula si realmente compensa.
4. Elige bien el plazo
Un plazo más largo reduce la cuota pero aumenta los intereses totales. Encuentra el equilibrio adecuado.
El Euríbor y las hipotecas variables
El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es la referencia principal para las hipotecas variables en España.
¿Cómo afecta a tu hipoteca?
Si tienes una hipoteca variable, tu tipo de interés será: Euríbor + diferencial.
Por ejemplo: Euríbor (3.5%) + Diferencial (0.9%) = 4.4% TAE
Las revisiones suelen ser semestrales o anuales. En cada revisión, se aplica el Euríbor del mes anterior, lo que puede hacer que tu cuota suba o baje significativamente.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca?
Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor). Tu cuota no debería superar el 35% de tus ingresos netos.
¿Qué es el Euríbor?
El Euríbor es el tipo de interés de referencia en Europa. Las hipotecas variables se calculan como Euríbor + diferencial (ej: Euríbor + 0.9%).
¿Puedo amortizar anticipadamente?
Sí, puedes hacer amortizaciones parciales o totales. La comisión máxima por amortización anticipada es del 0.25% (tipo variable) o 2% (tipo fijo en los primeros 10 años).
¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?
Contacta inmediatamente con tu banco para negociar una carencia o reestructuración. Existen mecanismos de protección como el Código de Buenas Prácticas bancarias.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco?
Sí, mediante una subrogación o novación. Es especialmente interesante si puedes conseguir mejores condiciones en otra entidad.
¿Cuál es la edad máxima para pedir una hipoteca?
La mayoría de bancos establecen que la hipoteca debe terminar antes de los 75-80 años del titular más joven.
¿Cómo se calcula la cuota mensual?
En el sistema francés (el más común en España) la cuota es constante durante toda la vida del préstamo. Al principio se paga proporcionalmente más intereses; al final, más capital.
¿Qué porcentaje del sueldo dedicar a la hipoteca?
La regla bancaria es que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Por encima de ese umbral, los bancos suelen denegar la operación o exigir avalistas.
Hipoteca fija vs variable en 2026
En 2026 las hipotecas fijas se mueven entre el 2,8% y el 3,5%. Las variables se referencian al Euribor + diferencial (habitualmente entre 0,50% y 0,99%). Existe también la hipoteca mixta: tipo fijo durante los primeros 5-10 años y variable el resto. La elección depende de tu perfil de riesgo, del plazo y de las expectativas sobre la política monetaria del BCE.
Fórmula del sistema francés
La cuota mensual (C) se calcula con la fórmula financiera clásica: C = P × i / (1 − (1 + i)^−n), donde P es el capital pendiente,i el tipo de interés mensual (TAE anual ÷ 12) y n el número total de cuotas. El cuadro de amortización resultante muestra cómo, en las primeras cuotas, más del 70% se dedica a intereses, mientras que al final del préstamo casi la totalidad amortiza capital.
Gastos asociados que aumentan el coste real
- Tasación del inmueble (250 - 600 € a cargo del cliente).
- Nota simple registral (~10 €).
- Notaría, gestoría, registro e IAJD: asumidos por el banco desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario.
- Seguro de daños obligatorio sobre el inmueble hipotecado.
- Comisiones de amortización anticipada (limitadas por ley: 0,15%-2% según tipo).
Amortización anticipada: intereses o plazo
Si haces una amortización parcial anticipada, el banco te permitirá elegir entre reducir la cuota mensual manteniendo el plazo, o acortar el plazomanteniendo la cuota. Fiscalmente ambas son neutras, pero acortar el plazo suele reducir más los intereses totales pagados. Recuerda que la deducción estatal por inversión en vivienda habitual quedó suprimida para adquisiciones posteriores a 2013.
Fuentes normativas
- Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario.
- Circular 5/2012 del Banco de España sobre transparencia bancaria.
- Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
- Índice oficial Euribor publicado mensualmente por el BdE en el BOE.
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